Category Archives: 税贷财险

阅读原文 最近美国总统拜登为2024财年制定了预算。预算提议对企业和个人增加4.7万亿美元的税收，将美国的税率提升成发达国家中最高税率之一! 按照飙升的税率增收到2033年，税收预计将占GDP的比例的20.1％。但是由于美国债务累积的大坑，这些税收估计仍然不足以稳定政府债务占经济的比例。 我们来盘点一下拜登总统的小算盘是如何计划的。2024年预算中增加的税收项目大概分为三类：工资收入的提税、投资收入的提税，以及企业的增税。 1.将个人所得税的最高边际税率提高至39.6％： 目前，个税最高边际税率是37%，预算提议将这个税率恢复到2017年减税法案之前的39.6％。预算提案还建议将最高税率的达标临界值降低至40万美元（单身纳税者）和45万美元（共同报税夫妻），这样很多高收入地区的人群轻轻松松就冲到了最高税率。如果把州和地方收入税也考虑进来的话，很多地区的高收入人群，比如加州、夏威夷州、新泽西州和纽约等，都将面临50％以上的最高税率。 2.提高资本利得和股息的最高税率至39.6％： 目前长期资本利得和股息是按0%，15%，最高20％的优惠税率来征税，外加3.8％的净投资收益税（NIIT）。而总统建议将收入超过100万美元的纳税人的资本利得税的最高税率几乎翻倍，增加到39.6％。 3.将净投资收益税（NIIT）的税率提升至5％： 原本奥巴马医改法案向收入超过20万美元的单身纳税人和收入超过25万美元的共同报税夫妻，针对资本利得和其他投资收入征收3.8％的净投资收益税 （NIIT）。而新预算则建议，对于收入超过40万美元的人群，扩大NIIT征税收入类别，并将税率从3.8%提高到5％。如果将这个5％的NIIT与上面提到的39.6%的资本利得税最高边际税率加一起，资本利得税最高边际率将提高到44.6％。 4.将企业所得税率提高至28％： 2017年的减税法案将企业所得税率从35％降至21％，而拜登的新提案建议将企业所得税税率从21%提高至28％，使美国企业所得税税率重新登顶发达国家最高峰。除了增加税率，预算还对国际税收进行了重大改变。它将采用OECD的建议将国际税最小化，集中增加针对美国企业的税收。 5.将股票回购税增加到原先的四倍： 2022年颁布的通胀减缓法案实施了一项新的消费税，即在总股票回购价值的基础上征收1％的消费税。企业通常会以回购股份的方式将未使用的利润返还给投资者。这种操作类似于将股息一次性的支付给股票持有人，即股票回购。这次总统预算建议将股息回购税的税率从1%增加至4％。这将降低投资者的税后收益，并可能导致企业更多地依赖股息支付。 6.新增“亿万富翁”最低税的税项： 这次的总统预算还提议了一项全新的“亿万富翁”最低税项，向“最富有的0.01％”的人群的收入和未实现的资本利得（unrealized capital gain）征收最低税率25％的税收。这意味着个人总财富超过1亿美元的富人们默默要从腰包流失一大笔。如果提议通过，这项新的最低税将加入现有的AMT的行列，成为第三个并行所得税制度。 7.将投资业绩视为普通收入来被征税： 许多投资经理的报酬既包括传统工资，又包括基于他们的投资收益的奖励性报酬。与经理共享的投资收益（carried interest），目前以较低的资本利得税率被征税。而这次的总统预算对这种投资收益进行了重新归类，将其视为普通工资收入来被征税。 8.终止遗产的资本增值（Step-up）: Step-up是指资产增值后在持有者死亡时被继承，继承者持有的资产原始价值会免税增加到继承时的市值。继承者如果马上以市值出售这个资产，不会产生任何资本利得税，等于未实现的资本利得凭空消失了。这也帮助了很多继承者免于被迫出售资产来支付高额的遗产税。而拜登的预算则建议取消遗产Step-up，使资产持有者死亡成为应税事件。如果该提案被通过，即便继承者不出售资产，只要资产有超过500万美元未实现资本利得(单身纳税人)或者超过1000万美元未实现资本利得（共同报税夫妻），他们都会被征收未实现资本利益税。 🔍这么多增税，对哪些纳税人影响最大呢？ 1.高收入人群。 升高的普通收入最高边际税率，增加的资本利得税，再加上升高的NIIT净投资收益税，高收入人群的最高税率有可能直接增加23.4%！总统承诺仅对年收入超过40万美元的人提高税收。在美国，中高收入的人群是纳税顶梁柱，他们支付着最高的税率。如果这些增税项目一旦通过的话，可能会使美国成为经济合作与发展组织（OECD）成员国中税率最高的国家之一。 2.企业主。预算提议将公司所得税税率提高到28％，增加7个百分点，并将净投资收益税（NIIT）推广到pass-through entity上，这会抑制企业的投资和成长。而最有生产力的企业高管，企业主，他们的高收入会被征收更高的税率，将会降低企业管理层工作的积极性，导致经济缺乏活力增速变缓，这会让美国的企业创新开拓文化负重前行。 3.投资者。接近翻倍的资本利得税率，增加NIIT净投资收益税，加上其他税收，例如股票回购税和未实现的资本利得税，将使资本利得税成为美国投资者的沉重负担。投资资产的未实现增值利得税在死亡继承面前也无处可逃。 拜登2024年预算中关于税收的这些提案，一旦被通过，将会对美国经济造成一系列的负面影响。沉重的税负将会使投资者和企业家缺乏对投资，生产，和创新的动力，进而使美国经济缺乏活力与竞争力。为了应对这变幻莫测的政策经济环境给您带来的影响，我们积极地鼓励大家对相关内容进行及时的跟进和了解。同时，来自我们团队的诸多的税务专家和投资理财顾问，将根据您所需，为您提供最专业和最完善的服务。 阅读原文

■作者：Vera Chang 发表于 2023年4月21日 最近两天打开新闻，铺天盖地都是关于5/1号开始，信用分优秀的购房者会面临更高购房利率的新闻。其实这个问题要分两个层面来理解： 1. 信用分优秀的贷款人利率会比信用分不怎么优秀的贷款人利率高吗？答案是No 2. 信用分优秀的贷款人利率比过去高吗？答案是Yes 投票：你觉得这个政策合理吗？ 在我们展开第一个问题之前，首先要简单介绍一个术语：LLPA，loan level pricing adjustment。这是在2008年4月，房利美、房地美为了在信贷领域区分风险高低的借款人而创造出来的利率价格生成模型。简单理解就是，大家所看到的利率都是明码标价的，价格高低是由这一套LLPA模型决定。 LLPA模型的因子除了下面提到的借贷比例（LTV，loan to value ratio）和信用分（FICO）外，还有很多，比如居住类型(自住房、投资房)、房屋类型（condo、双拼还是独立屋等）、DTI（目前尚未实施，我们以后会提）这些因子不受影响，所以我们暂时忽略。 请大家深呼吸，3，2，1， 好，我们来看5/1之后，LLPA对价格的影响是什么样子的。 下面这个表格是改革之后的LLPA matrix，怎么看呢？举个例子，如果信用分是740，自住房，首付40%，你能拿到的利率假设是5.5%（按照当前的市场利率），那么信用分740、首付只有20%的人想要拿到同样5.5%的利率，则需要多付 0.875%的费用，也就是每$10万多付$875；而信用分640、首付20%的人，需要多付2.75%的费用，也就是每$10万贷款多付$2,750。 由此看来，信用分高还是同样有优势。所以我们第一个问题, 信用分优秀的贷款人利率会比信用分不怎么优秀的贷款人利率高吗？答案是No。 如果大家理解了上面的概念，我们就进入讨论的核心问题，这次LLPA的改革，到底发生了什么？ 引用媒体的话来说，拜登政府在劫富济贫，用信用普遍较好、首付较充裕的借款人的钱来补贴首付低、信用差的购房人。这样的理解有一定道理，还是一样，看表说话。这是改革前后，LLPA的变化图。 红色表示改革后，符合这类条件的购房人需要支付更多的费用，而绿色表示受益的人群。总结来看就是首付在5-40%并且信用分高于680的人群将来面临更高的费用，用刚才信用分740，首付20%的案例来说就是，每$10万贷款，改革后他们需要多支付$375的费用。而信用分640，首付20%，改革后可以少支付$750的费用。 如果把这部分的费用计入利息，信用分740，首付20%的客户每$10万贷款将需要多付$100/年；而信用分640，首付20%，改革后每$10万贷款将可以少付$200/年。 对于重新贷款来说有另外一套LLPA改革的细则，不过通过上面新购房屋的简单解释，大家应该已经有了些感觉，总结下来就是，政府给了过去几年被远远甩在队伍后面的信用分不优秀和首付比较少的购房者一个大大的礼包。 所以信用分优秀的贷款人利率会比过去高吗？答案是Yes 不过这次改革影响的只是房利美、房地美的贷款；FHA, VA, USDA这些政府担保贷款和non-QM（不查收入贷款）均没有受到影响。而且锁到好利率最重要的是贷款经纪的业务能力和责任心，就像在市场利率都在7%左右的时候，Vera还能帮客户锁到6.125%的利率。只要您把信任交给我，剩下的都交给Vera。

北卡气候适宜，经济蓬勃，人口快速成长，成为投资绝佳地区。华人喜欢买房，也热衷于将房产作为一种投资方式，并且非常喜欢“以租养贷，以房养房”这样 房产投资模式。一般来说，投资房的贷款利率比自住房贷款利率会高出0.5-1%，还取决于您的信用分数等其他条件，申请条件也较高。下面将从四个方面为大家全面解读购买投资房与自住房贷款的差别，以期帮助您在投资相关房产时可以全面评估： 一、银行如何鉴别投资房 一到四家庭的房产（1 Unit to 4 unit） 是比较容易申请到投资房贷款的，四家庭以上房屋贷款的一般就会算是商业贷款。由于自住房贷款一般会有低利率等优惠政策，有些人即使在购买投资房时也想以自住房申报。实际上，银行会依据一些条件来判定购买的房产是否用于自住还是投资。 所以申请贷款的时候请根据您的真实情况来权衡利弊，作出最有利的判断。 二、付点数降利率 如果您想要以自住房的利息来购买投资房，建议采用付点数利率的方式。所谓一个点数，就是贷款金额的1%。举例来说，对于30万的投资房贷款，根据房利美的规定，如果要拿自住房的利息，贷款时要付两个点数，就是30万乘2%，也就是一次性付6000元。是选择一次性购买点数，还是较高的利率?这要看客户保持投资房多久。例如一个贷款30万、30年还清的房子，投资房比自住房的每月还贷相多出100元，如果选择付点数，大约5年就把6000元赚回;但如果购房者打算两三年就卖掉房子，那么就没必要购买点数了。 三、自住房和投资房首付差别 自住房贷款贷款额有时可以达到房价的97%之多，自住房首付款可以由父母、亲戚等赠予，申请人的信用分数要求为620分以上。但是，投资房贷款最多只能申请到85%（最低头款15%），也就是说购房者至少要付15%的首付; 这种情况下，贷款利率比放25%头款要高出很多，且需要支付贷款保险。若购买投资房，银行要查看申请人两个月的银行月结单，而且，常规贷款的话不允许有任何赠予款，申请人的信用分数要求也更高，通常要在660分以上。 四、投资房贷款和自住房贷款 1、申请投资房贷款最好曾经做过房东，但不是必要条件。投资房购买者去银行贷款时，银行会看负债和收入的比例，不能超过50%（有些银行43%）。 例如，某人月收入5000元，当前自住房和未来的投资房加起来的所有贷款、地税、保险等负债额每月2500元，负债和收入比例刚好50%，他可以申请到这个贷款。 但如果本人每月还有汽车贷款和学生贷款200元，负债达到54%，就不能申请到这栋投资房的贷款了。 2、购房者选择不同的房屋类型，如合作公寓 (Co-op)、独立产权公寓(Condo)等，对申请贷款都会有影响。 合作公寓用于投资而言基本上没有贷到款的可能，银行会觉得风险太大。独立产权公寓能够拿到贷款，银行也是需要经过很多审核的，如果Condo预售率没有达到50%，商业面积超过大楼面积的20%，里面个人投资比例过高，那银行也不会贷款给买家。 此外， 我们还有一种不查收入的投资房贷款，下期介绍，敬请关注哦！ 小结：贷款人考虑申请投资房贷款前，可以参考以上的小贴士，或请通过以下方式信息联系我。