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【华e生活编译】一位房地产经济学家9月15日告诉本地媒体WRAL TechWire，有迹象表明三角房地产继续繁荣的时代可能已经结束，但该地区的情况要好于美国的许多地区。 全国性房地产经纪公司Redfin的副首席经济学家泰勒·马尔（Taylor Marr）表示，与今年早些时候创下的历史新高相比，在最近房屋销售的下降和房屋销售价格中值的下降的大环境下，罗利和北卡三角区的表现“好于全国的总体情况”。 马尔说，虽然美国部分地区“确实受到了利率上升的冲击”，但“我们没有看到罗利或达勒姆地区出现戏剧性的回落。” 马尔表示，房价同比上涨是衡量房地产市场热度的一个指标，今年早些时候达到了27%左右的峰值。例如，四月份，三角地区房产统计（TMLS）的数据显示，该地区的价格上涨幅度为25.8%，威克县（Wake）为26%。 但TMLS的最新可用数据显示，2021年8月至2022年8月的价格同比上涨15.4%，涨幅比4个月前下降了10个多百分点。 价格下降了 Redfin首席经济学家达里尔·费尔韦瑟（Daryl Fairweather）上周在一份声明中表示：“每年的这个时候，房地产市场总是会降温，但今年，我预计秋季和冬季会特别寒冷，因为销售比平时更为枯竭。”。“在很大程度上，由于抵押贷款利率接近甚至高于6%，潜在的购房者和卖家正在关注返校季，而不是进入一个不确定的市场。” 因此，近几个月来，不仅仅是价格升值放缓。从某种程度上来说，价格可能实际上比今年早些时候有所下降。 例如，2022年4月，在1729宗已成交交易中，住宅地产的中间售价为485000美元，甚至比2021高出10万美元。 但TMLS数据显示，2022年8月，威克县1782笔交易的房产销售价格中值为475000美元。 周四，房地美（Freddie Mac）对一级抵押贷款市场数据进行的每周分析显示，目前抵押贷款利率超过6%，价格可能再次下跌。数据显示，30年期固定利率抵押贷款的平均利率为6.02%，这是自2008年以来，利率首次超过6%。 马尔说，利率上升可能会影响价格，因为利率上升会提高借款成本，即使是最轻微的变化，可能是0.25%甚至0.10%，都会改变借款人的月付款，足以让租房比买房更有意义。 房贷将继续上升吗？ 马尔表示，美联储可能会在下一次理事会会议上决定再次加息，以努力继续抑制通胀和物价上涨。 “这几乎是肯定的。”马尔说。 美联储可能会选择通过提高利率来对抗通胀。 “仍有迹象表明，美联储将再次加息75个基点的可能性约为80%。”Movement mortgage的抵押贷款官员乔恩·德哈特（Jon DeHart）上周告诉WRAL TechWire。 但即使美联储决定提高利率，也不能保证抵押贷款市场会上升，马尔说。 这是因为抵押贷款利率往往随着预期变化而变动。当然，马尔说，利率可能再次上升。 北卡三角区房市仍会保持活力 马尔预测，即使抵押贷款利率上升，三角地区也可能出现相对稳定的房地产市场。 马尔说，虽然奥斯汀或西雅图等一些科技中心和博伊西等大流行病爆发的新兴城镇，可能正在经历房价和房地产活动的剧烈波动，但罗利和三角地区的房市因劳动力市场更加多样化表现会相对稳定。 马尔说，这也是一个劳动力市场，继续吸引来自该地区的工人，预计会有更多的增长，特别是丰田、VinFast和Wolfspeed等公司的数十亿美元投资，预计这些公司在未来十年将在该地区投资约115亿美元，并雇佣超过11000名工人。 “每个城市都在争夺人才。”马尔说，“投资于这些项目有助于带来新的就业机会，带来新的人才。” 马尔说，尽管搬迁工人数量的增加可能意味着住房需求的增加，但三角住房市场的变化可能不会立即发生。 马尔说，如果有人想买房，但对房地产市场的潜在波动性感到警惕，最好的选择是，买价格接近该地区销售价格中值的独栋住宅，这是市场最稳定的部分。

【华e生活编译】根据房地美(Freddie Mac)的最新数据，目前的抵押贷款利率处于2008年以来的最高水平。但一位抵押贷款专业人士9月8日向本地媒体WRAL TechWire表示，对于北卡三角地区的购房者来说，抵押贷款利率高并不一定意味着三角地区的房地产市场会出现价格下跌。 据房地美对一级抵押贷款市场进行的每周调查，前一周30年期固定利率抵押贷款的平均利率升至5.89%。 数据显示，这比一年前的平均抵押贷款利率高出3个多百分点，比一个月前高出近一个百分点。 上一次30年期固定利率抵押贷款利率如此之高是在2008年11月，当时的平均利率为6.04%。 为什么房贷利率会上升? 简而言之，当宏观经济环境及其未来存在不确定性时，抵押贷款利率往往会上升，达勒姆（Durham）抵押贷款官员乔恩·德哈特（Jon DeHart）说。 上周五，在劳工节假期之前，美国劳工统计局公布的美国就业形势最新数据与许多经济学家或分析人士的预期不同，显示劳动力市场和经济的变化可能促使美联储在本月晚些时候的下次会议上再次加息。 “债市周二表现糟糕。” 德哈特称，“仍有迹象显示，美联储再次加息75个基点的可能性约为80%。” 基本利率上调75个基点，相当于上调0.75%。当美联储(Federal Reserve)加息时，抵押贷款利率可能也会上升，不过贷款机构也可能在美联储(Federal Reserve)预计利率会上升的官方决定之前加息。 对三角区购房者的影响 现有数据(包括来自三角房产挂牌服务(Triangle Multiple Listing Service，TMLS)的初步信息)显示，在在北卡威克（Wake）郡和三角地区，目前的购房利率和房屋销售中值价格都有所放缓。待售房屋的数量正在增加，但这两个因素并不意味着购房者在市场上所有房屋的谈判中都处于强势地位。 “从技术上讲，我们仍处于卖方市场，因为库存不足三个月。” 德哈特称，“但必须立即下单的压力没有那么大。” 虽然三角地区的房地产繁荣可能已经结束，但预计不会出现房地产市场崩盘。德哈特预计，三角地区房地产市场的房价不会出现两位数的快速上涨，而是会恢复到与历史数据一致的1%至3%的涨幅。 德哈特说:“我们仍然看到对住房的强劲需求。他说:“普通购房者似乎越来越习惯于以5而不是3开头的抵押贷款利率。” 负担能力的担忧仍然存在 尽管购房者，尤其是首次购房者的负担能力仍然令人担忧，他们在今年春季面临着房地产市场，几乎不可能竞争可用住房，但今年秋季可能有机会。 尽管如此，来自TMLS的关于住房可承受性的最新数据显示，住房可承受性在2022年7月再次创下历史新低，指数得分为65。前一年，该指数为98，购买力同比下降34%。 根据TMLS的数据，2021年8月，三角地区的房屋销售价格中值为35.1万美元，根据房地美数据集，到2021年8月底，30年期抵押贷款的典型抵押贷款利率为2.87%。 房价中值为35.1万美元，首付比例为20%，平均抵押贷款利率为2.87%，购房者每月需要支付1164美元的抵押贷款本金和抵押贷款利息。 但是，根据TMLS在2022年8月的初步数据，房价中值为40.5万美元，抵押贷款利率为5.89%(最近利率上升到这个水平)，加上20%的首付，借款人预计每月将支付1920美元。 每月增加756美元，同比增长近65%。 为什么首次购房者可能会重返市场 但现在，德哈特说，尽管目前的抵押贷款利率可能更高，但对卖家的高尽职调查费或买家的高首付要求已经有所缓解。 “这使得首次购房者无需支付巨额首付或高额尽职调查费用就能参与三角地区的房地产市场。”德哈特说。此外，购房者也不一定需要首付20%，符合条件的购房者可以获得低至3.5%的首付。在三角地区也有首付援助项目。 威克郡法拍房比一年前增加了425% 根据ATTOM数据解决方案公司的最新数据，自去年以来，威克郡的法拍房总数增加了425%。这是回到covid – 19大流行前的水平。 事情可能会更糟。 从2022年到8月31日，威克县共有481起法拍案件，而2021年同期共有134起。 数据显示，2021年8月，威克郡共有20起法拍案件，而在2022年8月，有105起。 有关达勒姆县的现有数据显示，8月开始法拍的房屋数量激增75%，至28起，而2021年8月为16起。2020年8月只有5起止赎案件。 全国范围内，法拍房数量也在飙升。“贷款人于2022年8月对23952处美国房产启动了止赎程序，比上个月增加了12%，比一年前增加了187%。”ATTOM报告称。 根据ATTOM数据解决方案本周发布的一份报告，在全国范围内，法拍止赎开始恢复到大流行前的水平。 ATTOM市场情报执行副总裁里克·沙尔加在一份声明中说:“在COVID-19大流行爆发两年后，在政府大规模干预和抵押贷款行业防止违约的努力之后，法拍止赎状况几乎回到了2019年的水平。”“8月开始法拍的数量是2019年8月86%。 但重要的是要记住，即使在那时，法拍活动与历史平均水平相比相对较低。”