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ABLE房市析说  几点说明 房产交易原始数据均 来自TMLS， 不包括发生在TMLS之外的房产交易。 zipcode相关的其他信息来自于census 。 所有的文字和数据分析均为我个人观点。 扫码关注： 01 概述 Redfin 的数据分析专家Dana Aderson和Sheharyar Bokhari在July 26, 2022发表的分析报告《Pandemic Homebuying Hotspots with Steep Price Increases Most Susceptible to Housing Downturn In a Recession》中指出那些疫情期间房价飙涨的移居热门地区将成为市场下行时最危险的地区 Redfin 通过对全美98个都市区的多项指标分析评估，计算出了每个都市区的风险指数，100为最高，0为最低。 _ 都市区 风险指数 1 Riverside, CA     84 2 Boise, ID    76.9 3 Cape Coral, FL 76.7 4 North Port, FLContinue reading “全美10个最危险的房产市场”

来源：华尔街见闻 伴随着借贷成本持续上涨，美国房地产市场正经历显著降温，大量卖家正在降价以促成交易。 美国最大房地产信息网站Zillow跟踪数据显示，全美最大的50个大都市中，5月房源降价比例达到11.5%，这高于去年同期的8.2%。此前价格上涨迅猛的盐湖城、拉斯维加斯和加利福尼亚州萨克拉门托，挂牌价格下跌的比例增长最快。 这些地区房价飙升的主因是疫情期间外地购房者迁入，与当地人竞争有限的房屋供应。整个2020年，盐湖城都会区（包括普罗沃和奥格登）的迁移人数几乎增加了两倍。目前迁入趋势已经开始逆转，盐湖城在第一季度首次出现净流出的记录。 市场分析认为，房价上涨和抵押贷款利率快速上升对承受能力的持续打击导致5月份的购房申请放缓。通胀压力和高于5%的抵押贷款利率都是未来几个月房地产市场的不利因素。 针对卖家下调挂牌价格，Redfin的首席经济学家Daryl Fairweather评论表示： 当今市场上有两种卖家：那些已经知道市场降温的卖家，以及那些在销售过程中了解市场降温的卖家。 前者希望在市场进一步放缓之前迅速出售，他们愿意立即以略低于附近同类房屋的价格出售，而后者如果他们的房屋在几周内无法吸引买家，则可能不得不降价。 根据Redfin最新数据，随着美联储激进加息以遏制通胀，美国30年期固定抵押贷款利率以有记录以来最快的速度（斜率）飙升至6%以上，该水平上一次出现还是在2008年美国房地产泡沫破裂前。 仅在过去6个月内，美国房贷月供的中位数就增加了近800美元。 随着抵押贷款利率飙升至2008年以来的最高水平，潜在购房者的数量骤减，卖家开始降低他们的标价。

来源：21世纪经济报道 2022-05-30 2020年，美国货币和财政政策双重“大水”造就了火爆的楼市，但当初的水也变成了今天刚需的“泪”。随着抵押贷款利率飙升，美国购房者月供负担比去年狂飙60%。 2019年5月，如果美国买家以20%的首付和30年期固定抵押贷款购买价值30万美元的房屋，平均利率约为4.33%，每月支付的本金和利息为1192美元。 2020年，虽然房价涨了5%，但抵押贷款利率下降到3.41%，因此每月月供实际上反而下降到1119美元。 到了2021年，抵押贷款利率进一步下降至3.15%，虽然房价上涨15%，但月供仅增加约100美元至1245美元。 但今年，还没买房的美国刚需却遭遇了高房价和房贷利率的双重暴击。5月房价同比上涨21%，抵押贷款利率一度飙升至5.5%左右，月供则飙升至1991美元，比去年多出逾700美元，月供负担飙升60%。 根据美国住房抵押贷款金融巨头房地美（Freddie Mac）公布的数据，随着近期美债收益率有所回落，美国30年期抵押贷款平均利率小幅回落至5.10%，但仍远高于去年年底的3.11%，依旧处于十多年来的高位。 （美国30年期抵押贷款利率，来源：房地美） 另一方面，随着高房贷利率和高房价导致房屋销售持续回落，美国楼市正处在最后的“卖方市场”，众多卖家正在抓紧机会“下车”。26日房地产经纪公司Redfin公布的数据显示，上周待售房屋供应量与去年同期相比增长了9%，创下2017年开始跟踪该指标以来的最大增幅。截至5月15日的四个星期内，新房源的增长速度几乎是一年前同期的两倍。 全球房产科技集团居外IQI联合创始人、CEO卡斯夫·安萨里（Kashif Ansari）对21世纪经济报道记者表示，在经历了过去两年的狂热后，美国楼市正在迅速降温。在高房价和十多年来最高房贷利率的双重夹击下，大批买家无力承受买房和房贷压力，市场已冷却不少。 从一线的角度看，洛杉矶凯利威谦恒信地产（KW CINDY CHIN REALTY INT’L）总监程欣迪对21世纪经济报道记者分析称，现在楼市已经降温，不过还是卖方市场，因为房源供应仍严重不足。由于加息和通胀等原因，买家的承受力下降了，他们的热情不高了。楼市已从去年的白热化状态进入了中等温度。要卖房的卖家要抓紧，因为不久以后，市场就会回归正常了。 “量价背离”现象愈发明显 需要注意的是，在美国楼市成交量持续下降的同时，房价仍在不断创出新高。 美国全国房地产经纪人协会（NAR）26日公布的数据显示，4月份美国成屋签约销售指数环比大跌3.9%至99.3，远差于经济学家预测的下跌2.1%，并且是连续第6个月下降，同比跌幅则高达11.5%。 对此，NAR首席经济学家Lawrence Yun评论称，这类待定合同很有说服力，因为它们比成交量更能反映抵押贷款利率上升带来的及时影响。 另一项数据显示，美国4月新屋销售年化总数为59.1万户，创下2020年4月以来的最低值，环比大跌16.6%，远低于市场预期的74.9万户。与此同时，4月新屋价格中位数同比飙升19.6%，达到创纪录的45.06万美元。平均房价甚至更高，达到创纪录的57.03万美元。 二手房方面，NAR数据显示，美国4月成屋销售年化总数为561万户，环比下降2.4%，连续第三个月下降，创下2020年6月以来新低，4月成屋销售同比跌幅为4.1%。 尽管房贷利率上升，但相对紧张的供应仍将4月成屋价格中位数推升至创纪录的39.12万美元，同比飙升14.8%。另外，市场上高价房屋的销售仍然比较强劲，而价格较低的房屋销售量则出现下降，价格在10万-25万美元之间的房屋销售量同比下降了29%，而价格在50万-75万美元之间的房屋销售量则上升了19%。 供应问题有所缓解，但总体上仍相当紧张。4月底待售房屋的数量比3月有所攀升，但仍比一年前下降了10.4%。按照目前的速度，去化周期为2.2个月，高于此前的1.9个月，房地产经纪人普遍认为，去化周期低于5个月都是市场紧张的标志。 最后的“卖方市场” 从种种迹象来看，美国楼市已经处于“卖方市场”尾声。 根据纽约联储公布的数据，一季度放贷机构发放了约8590亿美元的抵押贷款，较去年同期下降25%。与此同时，一季度放款金额自2020年初以来首次低于1万亿美元。 美国在线房地产经纪公司Redfin首席经济学家Daryl Fairweather分析称，抵押贷款利率上升导致房地产市场发生变化，现在房屋卖家急于在需求进一步减弱之前寻找买家。在截至5月22日的四周时间里，19.1%的卖房者降价出售房屋，创下2019年10月以来的最高比例。 据程欣迪观察，洛杉矶尔湾现在的楼市，卖方市场已经没之前那么火热了。“最近有一个房子上市，在之前，还没有上市就会有很多经纪人来约看房，但现在已经上市了，还没有人约看，楼市热度明显下降了。而且这个房子的价格还不错的，不到200万美元，这个价位在尔湾算是有吸引力的，但上市好几天还没人来看房。” 这样的情况并不是个例，程欣迪对记者表示，美国新港（New Port）也有一所房子上市，价格是150万美元，这个价位有人愿意出价。但一些人听到已有人出价，他们就退出，不来竞价了，竞价意愿降低了。新港这处房子质量不错，之前一般会收到20个出价，现在只有3个买家出价，最后以180万美元成交。对比来看，现在没有之前那么多买家来竞价了。 但需要注意的是，市场降温并不意味着房价会下跌，楼市只是从“过热”逐步恢复正常。安萨里表示，美国楼市的基本面没有改变，一方面疫情激发了人们对更大住宅的需求，另一方面住宅供应仍然不足，这决定了在相当长的一段时间内美国房价还会坚挺。 从华尔街大行的角度看，摩根士丹利预计，未来12个月房价增速预计将从2021年的19%降至5%。高盛则预计，美国房价增速将从今年的略高于10%放缓至2023年年中的“低个位数”增长。 展望未来，安萨里对记者表示，美国楼市将逐渐进入到一个“正常”阶段，房价年涨幅可能在个位数，购房者不再需要跟几十个人竞争，炒房客退出了楼市。