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北卡三角区2022年12月房价全年最低，房产上市后平均31天售出

来源：ABLE房市析说 2023-01-05 几点说明 01. 概述本月的过户数量为3233，比去年同期减少了17.88%，比上个月增加了4.63%。中位售价为361K，同比下降了2.43%，环比下降了2.41%。新屋交付量为948，同比下降了11.32%，环比环比则上升了5.05%。而在市天数为31天，同比上涨了137.63%，环比上涨了22.44%。去年同期比较项目 2022 十二月 2021十二月 +/- 过户数量 3233 3937 -17.88% 中位售价 $361,000 $370,000 -2.43% 新屋销售 948 1069 -11.32% 在市天数 31 13 137.63% 上个月比较项目 2022 十二月 2022十一月 +/- 过户数量 2944 3090 +4.63% 中位售价 $361,000 $369,900 -2.41% 新屋销售 984 830 14.22% 在市天数 31 26 22.44% 02. 房屋成交量本月过户数量同比继续下降。下图中桔色线是2022年，而黑色的是2021年。 Raleigh，Durham,Continue reading “北卡三角区2022年12月房价全年最低，房产上市后平均31天售出”

北卡独栋房占地面积排名全美第12，州内罗利-凯瑞地区地价最贵

【华e生活编译】在选择住房时，很多人都喜欢拥有更大的后院以及和邻居之间留有较大的私人空间。选择这样的住宅意味着更大的户外维护面积。根据美国人口调查局（the U.S. Census Bureau）的数据，美国每户新建独栋住宅的平均占地面积从1978年的18760平方英尺降至2020年的13896平方英尺，创下历史新低。北卡州住户平均占地面积高于全美平均水平，在全美排名第12位，略高于2万平方英尺，平均价格为每平方英尺19.63美元。在线房屋服务公司Angi根据Zillow(一家美国房地产信息查询网站)上超过39万套独栋住宅的挂牌信息，估算了每个州和主要城市的平均占地面积。北卡州住户占地面积虽然超过全美平均水平，但与佛蒙特州（State of Vermon）相比还是相形见绌，后者拥有全国最大平均每户占地面积，为78,409平方英尺。 Angi的研究提供了两种解释:佛蒙特州的许多城镇都有严格的分区法律，规定了最低地段面积，以保持低人口密度和保护环境敏感地区。在北卡州，尤其是三角地区，对住房的高需求促使开发商追求高密度的发展方向，这意味着每户拥有更小的地块。在罗利-凯瑞（Raleigh-Cary）城区，平均地块面积为15,681平方英尺，在研究分析的城市中排名第21位，价格为每平方英尺34.15美元。这些数字远远高于夏洛特（Charlotte）地区。夏洛特地区的平均地块面积不到14500平方英尺，每平方英尺不到30美元。报告同时表明，在土地面积更大的地方，土地也更便宜，阿什维尔（Asheville）的房主则得到了更多价格上的实惠。那里的地块面积平均为38,768平方英尺(第四大)，价格为每平方英尺16.26美元。 Angi的研究发现，住房价格较高的人口密集城市往往拥有较小的地块。在旧金山（San Francisco），一个普通住宅价格为888,500美元，平均地块面积只有6,098平方英尺——是美国所有都会区中最小的。康涅狄格州（Connecticut）布里奇波特(Bridgeport)的普通住宅价格为43.3万美元，而这里的典型房屋地块面积为43560平方英尺，是所有都会区中面积最大的。在全国范围内，典型地块价格从加利福尼亚州圣何塞-森尼维尔-圣克拉拉（San Jose-Sunnyvale-Santa Clara in California）的每平方英尺253.13美元到密歇根州弗林特（Flint, Michigan）的每平方英尺10.60美元不等。

美国房市已经大举退潮，你该如何面对？

来源：泛宇一站式大講台随着美联储政策转鹰，美国房地产市场也开始降温，根据美国房地产数据公司显示，许多卖家正在大幅度的降价，比例已超过25%，此举和过去2年房价的攀升，形成了鲜明对比。面对房市的降温、日益严重的通膨，让人不免心生疑虑：美国的经济衰退期是不是要来了？如果这股“退潮“之势已经形成，房地产市场自然首当其冲，那地产经纪焉能在市场“覆巢”之下安保“完卵“？这是很多经纪人现在所面临的严峻问题。美国房地产的十年周期坊间有些说法“房地产是周期之母”、“十次危机九次地产”，这表明房地产业在宏观经济中有着至关重要的作用。一般来说，美国房地产从低迷到繁荣，再从繁荣到低迷，这样起伏的周期大约是每十年一次，比如笔者在LA所经历的第四个周期3年的尾数0、1、2、3为买点，7、8、9为卖点，可是这一次却打破了规律，拖了一两年甚至两三年。原因一个是，2018年税改，C Corp tax35%降到21%，2019年美国公司从海外回到美国的钱就超过9800亿，这9800亿中大部分回到美国的股市，股市欣欣向荣也撑住了房产；再一个，由于20、21年疫情，利率打到0%，又印了很多钱，造成股票大涨，房产也跟着“水涨船高“，房屋市场异常火爆，房源经常供不应求，地产经纪在这个时期的业绩收入也是十分亮眼。但是这样繁荣热络的景象，直到今年初股票市场开始领跌了。经济衰退对房市的影响美国的经济衰退期是不是快要来了？最近常有人发出这样的疑问，其实从三个讯息我们便可嗅出一点端倪。首先是今年4月1号发生的利率倒挂现象；第二个当通膨超过5%，失业率低过5%，经济衰退的机率100%；第三个股票市场是先行指数，像2008年当房地产市场还是很好时，股票市场已经先跌九个月，住宅房市跟着下跌，两年后商业房产开始下跌。大家看，现在我们的市场不正是这样在走嘛！从不可避免地加息加税、中国不确定因素、战争的风险还有从去年10月1号开始可以抵押房产，等这些方面来看，未来2-3年房地产只会更糟不会更好，到时候公司大量裁员，地产经纪困顿的日子恐怕会雪上加霜。房市经济环境发生变化，地产经纪何去何从？地产经纪公司和代理经纪人已“风光不再”。美国房市虽有降温，但是房价高+升息，大家买房意愿大打折扣，美国房地产经纪人协会表示，与去年同期相比，6月份美国现房签约数量下降了20%，更令人担忧的是，未来地产经纪的境遇并不会乐观。他们现在面临的困难和挑战一方面来自科技的进步，因为卖方为了省佣金，会找佣金更低的高科技公司来进行运作，这会“伤“到代理经纪的市场，地产经纪的佣金很有可能会减少；另一方面甚至有些州已经开始让买家来付买方代理经纪的佣金，这会让这些代理经纪人的日子更不好过。有人预计，要是照此发展下去，超过50%的经纪公司和代理商将在三年内倒闭，而大批的地产经纪在未来 “房市洪流”的裹挟下沦为时代的牺牲品。如何在逆境中求生存已经成为地产经纪们首要解决的问题，面对扑朔迷离的行业未来，我们有些建议希望可以给地产经纪朋友们作为参考 ,邀请大家来参加本周在泛宇Monrovia 总部及Irvine 第二总部举办的讲座 : 市场在改变你不变吗? 干货满满的分享，面对地产市场冲击，该如何应对？ ✅ 如何在市场冲击下仍有多元的收入来源 ✅ 王牌经纪人的成功心法金牌讲师 : 泛宇创办人 Philip Hu , eXp 地产两大传奇人物 Tom Truong ( Top 0.001% Influencer eXp Realty) James Huang (President of eXpContinue reading “美国房市已经大举退潮，你该如何面对？”

倘不“吃力”，何从“讨好” ——“纽约客”打造北卡房地产管理新平台

【华e生活毛苌子报道】Jackey Lee 2018年跟着朋友来到北卡，当时看见四处砍树推土，很多空地，觉得是自住而不是投资的地方，就只买了一套家用。 “早知道多买几套投资。”从纽约举家定居北卡的他，被近几年的市场上了一课。跟许许多多房地产经纪人一样，他没料到疫情会给北卡房价带来暴涨，房市火爆。也没有想到，他加盟的HHome Realty公司创始人华华会邀他合伙，请他管理一直以来被视为“吃力不讨好”的房地产业务。 “这几年在北卡三角区买房的很多是外地投资客，他们相信我们，希望将房子交给我们管理。” 而近段时间被高利率打压明显降温的房市，让他们更加认识到做好做强房产管理长久而深远的意义。 Jackey Lee的创业状态、专业背景和过去的职场经历，对华华率领的房产经纪公司HHome Realty以及房产管理公司Zelen Co 来说，都是可遇不可求。又博又专的“纽约客” 出生在马来西亚的Jackey Lee，学生时代来到美国留学。因为父母是广东人，他小时候在马来西亚上的是中文学校，故而精通英文、中文、马来语，能说会听粤语。 Jackey念大学时就到纽约日料餐馆打工，毕业后做过各种各样的工作，拥有纽约州会计（CPA）和房地产经纪执业资质，成为唐人街一家华人房地产投资公司的高管。蓬勃发展的北卡，吸引他来考察。一来就喜欢上了，太太和孩子们也都非常喜欢这里的生活和工作环境，“除了吃的比不了纽约，哪都好。”他说。 Jackey Lee看好北卡房地产行业发展前景，考到北卡州房产经纪执照后，进入一家老美经纪公司接受全面培训，然后加盟新生代领军人物华华创办的HHome Realty公司。在北卡华人房地产经纪中，兼有纽约州房产经纪和会计师执照的华人寥若晨星。Jackey的跨专业知识结构和跨州整合资源能力，在开拓房产管理业务上显示出立竿见影的优势。华华和Jackey经过周密筹划，今年4月开始启动Zelen Co 的房产管理业务。短短两三个月，管理的房产已经有50多套了。 “房产管理本身回报不高，事务却非常繁琐。夏天还没有过半，已经有十几处房子出现了空调故障。”Jackey说，做这个看似“吃力不讨好”的业务，是经纪公司长远发展的护卫和后盾。对华华来说，这个房产管理平台收益虽说不多，但可以在淡季时提供基本生活保障，有利于稳定房地产经纪团队。如何让吃力的琐事尽可能变得省心？如何让团队成员简便、高效用好这个平台？Zelen Co 引进了房地产物业管理专业软件平台Buildium。借助“神器”开创新业态谈起Buildium功能，Jackey Lee认为它将物业管理真正带入了数码时代。为房地产物业管理经纪量身打造的软件Buildium，经过18年更新迭代，是目前行内公认最好的房地产专业人士管理物业投资组合之一，支持房产租赁、会计和运营。 Jackey介绍，“Buildium将物业管理者、房东、租户还有与房产相关的维护、维修各方，联结起来。”比如，租户发现空调坏了，拍照上传，物业管理即刻联系维修工，约定上门时间维修。修好了，拍照上传。房东或者物业管理付款，开具发票。每个月房租、佣金等，都可以开发票、记账。到了要报税的时候，Buildium为房东自动生成一张税表…… 依靠便捷的管理平台提高效率，Jackey 期待更多的经纪人和房东进驻共享共管，争取短期内将管理的房产增加到100套以上。他清楚地知道，要让Zelen Co 赢得客户的信赖，除了服务过程中的体验，关键的是服务的结果。首先，是不是为实现了出租和租赁的合理平衡，兑现了房产价值，让房东满意的同时，也让租户觉得物有所值；其次，整合运营资源是否有效，成本是否可控、合理，比如，换一个水龙头多长时间有人上门，花费多少，更换后用得好不好等。 Jackey说，Zelen Co.和Buildium平台，可以为HHome Realty旗下所有经纪人服务，在这个房产服务平台，既指定专人一对一负责每一处房产，同时，因为可以共享信息和管理历史数据，方便他人接管、代管，整合团队资源急客户之所急，提供超值服务。充满信心乘势而上自6月份以来，北卡三角区房地产市场因为高利率软着陆，确实降温了。“只要经济发展向好，人口在不断增加，北卡的房地产市场就不会衰退。”Jackey Lee认同大部分专家的预测，未来房市转入价格缓慢上升的常态。置身市场一线，明显感受到房产买卖没有前段时间活跃了，而租房的客户增加了，房租继续大幅增长。顺应市场和客户的需求，有意无意中，Zelen Co 为接下来北卡房市的“三高”（高房价、高利率、高房租）预备了“解药”。买卖不活跃，正好有时间完善管理平台、扩大市场份额；经纪人代理过户的收入减少了，正好通过管理房产获得基本保障。有Buildium整合资源减轻“吃力”的量级，用高效优质的服务“讨好”更多的房东和租客，为可能的房产交易培养人脉和机会，眼下正是Zelen Co 顺势而为的良机。 “不付出辛勤怎么能服务好客户？”生长在南洋的Jackey Lee，似乎更完美继承了中华民族的传统，谦逊好学，真诚热情。他将大都市的房产管理经验引入北卡，每天忙着接待客户，白天看现场，晚上在案头耕耘，聪明的脑袋里勾画的风景这边独好。买房卖房租房找Jackey 电话：984-800-2703

当前南卡查尔斯顿房产市场如何对于买家和卖家都呈现机会？

【华e生活查尔斯顿] 当前南卡查尔斯顿房产市场如何对于买家和卖家都呈现机会？要回答这个问题，我们需要看看我们所处的独特情况。创历史新低，但不断增长的房产库存，加上房产价格的上涨和贷款利率的增加。对于卖家来说，去年房价平均上涨 18% 的背后原因是，待售房屋供应与买家需求之间的严重失衡。基本上创历史新高的住房需求在很大程度上是由千禧一代推动的，再加上由于金融危机导致的库存创历史新低。在我们南卡查尔斯顿地区，今年年初房产的库存低于 1,000 以下。然而，从那时起，库存已增加到略低于 1,400 件。截至撰写本文之日，查尔斯顿地区的房源在短时间内已增加了 40%。一个供需平衡的房产市场应该拥有6个月左右的房源库存，这也意味着在我们查尔斯顿地区要有大约大12,000 个房源才能达到所谓的房产平衡市场。这也意味着今天的库存仅占平衡市场所有房源的 12% 以下。虽然查尔斯顿房源的增长速度很快，这就意味着它正在走向一个更加平衡的市场。因此，房屋的价格升值将会放缓，待售房屋将面临更多来自新房源的更多竞争，所以二手房屋会在市场上停留更长时间这也意味着买家会有更多选择。因此，如果您想出售您的房屋并且最大化其价值，合理的价格定位起到了至关重要的作用。虽然我们开始看到市场房源的增加，但我们也看到买家需求的下降。这种下降是由于房屋负担能力和买家购买力下降造成的高房价和不断上升的贷款利率所造成的。此外，这种需求下降在房源供应增加的同时将有助于市场以更快的速度达到所谓的平衡。另一方面，对于目前正在寻找房屋的买家来说，现在仍然是购买的好时候。如上所述，房价将在一段时间内继续以每月接近 1% 的速度增长，因为库存会随着时间的推移而增加。此外，贷款利率已经在预期中上涨，而且随着美联储的通胀失控，利率上升的可能性只会更高。价格上涨和利率上涨的会使房价继续上升。如果您对当前的房产市场有任何问题或者有买房，卖房，投资房的需要，请联系我。查尔斯顿 Carolina One 双语房产经纪李爽联系方式6264938196。邮箱shuang.li@carolinaone.com。

皇后城是全美最低住房库存城市之一

据WCNC报道，如果现在想买房，大多数人都知道会比较头痛。那在市场仍然火爆的情况下，夏洛特的房屋库存与全国其他城市相比如何？由于买家与其他买家争夺有限数量的可用房屋，夏洛特目前是拥有全国最低的住房库存的城市之一。据RE/MAX称，夏洛特可用住房目前只有大约15天的供应量。这意味着夏洛特与罗利、丹佛和西雅图（Raleigh, Denver, and Seattle）并列全国房屋库存最低名单的第2位。唯一低于夏洛特的城市是新墨西哥州阿尔伯克基（Albuquerque, New Mexico），供应量为约12天。根据CANOPY房地产经纪人协会的数据，夏洛特地区的16个县只有2,455套待售房屋。贝里（Berry）和艾伦（Allen ）都同意这与典型低供应和高需求有很大关系。“我们一直有这样的住房短缺，现在非常明显，但建筑商还没有赶上需求。”贝里说。“因为我们有100万套房屋库存不足，无法满足买家的需求。”艾伦说。正因为如此，房屋继续升值。根据RE/MAX和Canopy的数据，中位销售价格比去年上涨了20%。“由于供应短缺，它们继续升级。”贝里说，“为什么供应短缺？因为有很多人搬到这里。” 美国人口普查显示，从2020年7月到2021年7月，夏洛特在美国的增长率排名第9，在此期间有3.1万人搬到这里，使地产市场更具竞争力。

夏洛特抢房新策略：给卖家写情书

据WCNC报道，夏洛特（Charlotte）炙手可热的房地产市场让一些买家采取了极端措施。一种新的策略是写给房主的所谓“情书”一年多来，夏洛特一直是一个炙手可热的房地产市场，人们尽其所能进入他们的梦想家园。有些人甚至写所谓的“情书”来说服现在的业主卖给他们的房子。有些人想知道向房主倾诉自己为什么应该买他们的房子这是否合法。给卡罗莱纳州的房屋卖家写“情书”是否违法？不，给卡罗莱纳州的卖房人写情书并不违法。但是，需要对信中写的内容保持谨慎，并坚持只谈论房产本身。北卡州的房地产经纪人大卫·霍夫曼（David Hoffman）说，“一旦出现竞标战，并且有多个买家的房子，买家会说，‘好吧，我想向卖家展示为什么我们能脱颖而出并抓住卖家心弦。’” 霍夫曼说，这些“情书”本身并不违法。但是，您需要小心您在其中写入的内容。“有很多隐私受到保护，比如家庭隐私，不能谈论孩子或者配偶。” 全国房地产经纪人协会警告会员不要利用“情书”来帮助客户获得梦想家园。有些隐私受保护的。《公平住房法》禁止任何参与出租或出售房屋的人基于种族、性别、残疾、宗教和家庭状况进行歧视。这就是这些“情书”的危险所在，它们可以说服卖家根据共同的经历或价值观给写信人的有情交易。“买方的代理人有可能会受到纪律处分、罚款或吊销执照。”霍夫曼说，“情书”最好的选择是内容只谈论房产本身。