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【卡罗莱纳站报道】 投资商业地产，大部分投资人会选择使用银行贷款杠杆，而银行时下最喜欢“助力”的投资是中低端办公楼以及仓储类工业用楼，“未来六个月至一年，从借贷的角度考虑，投资商场，餐馆、高端办公楼以及大型公寓楼基本不用考虑，除非租户和租约质量非常好，投资人自身经验丰富，另外除投资首付外还有充分的流动资本。” 这是6月20日在南北卡华人工商总会“应对COVID-19系列网络讲座”第五场，北卡三角区TradeMark Properties执行副总裁、国际注册商业地产投资师（CCIM）Maggie Quan博士，在展望商业地产投资下半年形势时分享的观点。 Maggie Quan和多家银行有长期合作关系。基于对银行以及相关部门的了解，她为投资者锁定“中低端办公楼”的理由是，这部分地产并不是有些人想象中的又破又旧的“贫民窟”，是相对于高层高档写字楼而言的低层办公楼或者平房，通常是家庭医生租借办公的小楼，所从事的业务受疫情影响较小，房东也因此有可靠、稳定的房租回报，故而银行乐于贷款“成全”。 “工业用楼”也是银行青睐的另一个“热门”，原因是RTP地区一直以来物流仓储类工业用楼需求很大，但是新建面积有限，空祖率一直都低于5%。由于人口和网上购物的迅速增长需要大量的物流，近期的疫情又加速了此类需求的增长，工业用楼越来越为投资人所青睐，过去12个月交易量达到了10.12亿美元（Durham地区$610M ，Raleigh地区$402M )。 Maggie说，前段时间银行需要集中精力为小企业办理工资保障计划（PPP）贷款申请，处理商业地产贷款的时间通常需要3个月。从6月开始，银行工作恢复正常节奏，处理贷款考察期只需要45天了。他们通常会慎重审查受疫情影响较严重的地产投资项目，比如商场、餐馆、大型公寓楼等的房地产也不是完全不能做，但对贷款的要求比正常情况下更高。 北卡商业地产界唯一连续3年荣膺三角区商业地产经纪人协会最高销售奖“Elite Sales Award”的华裔Maggie Quan，在当天的讲座上，还重点介绍了商业地产通常的投资回报规律，疫情下北卡三角区的商业地产市场行情，以及未来一段时期的走势。 为什么要投资商业房地产？ 除了自住房以外的房地产投资，包括零售、物业、办公、公寓、仓库、厂房、酒店、养老等，都是商业地产范畴。Maggie说，商业地产的回报率通常介于股票和债券之间，股票可能会很快翻倍，地产一般不可能实现，但也不大可能亏掉本钱。 据统计，商业地产的回报率是在6-12%，相对住宅地产的一般1-5%的回报率略高，“我帮客户操作的项目年现金回报率最高的可以超过20%。”商业地产的租户不是个人，而是注意维护形象的公司，租约较长、可靠，还可以交给专业的管理公司去打理，省事省心。投资商业地产可以借助贷款的“杠杆”提高回报率，还能通过将普通收入转化为投资而获得税率上的优惠。普通收入的税率是32%，投资地产后实际税率降到了23%左右。 贷款作为杠杆提高现金回报率。以下图片来自Maggie讲座PPT分享 投资商业地产与投资债券回报率举例比较 投资地产带来的税率变化举例比较 北卡三角区商业地产现状与展望 Maggie操作的地产项目主要在北卡，尤其集中在北卡三角园区（RTP）。她将这个地区的市场分为两个部分，一部分是首府罗利(Raleigh)周边，包括Cary，Apex等城镇，另一部分是杜克大学及北卡大学教堂山分校所在的达勒姆、教堂山市场。 罗利(Raleigh)地区的人口以每年2%的幅度增长，就业机会增长也很迅猛。但是，疫情暴发后，就业率直线下降，还有很多人在家远程工作。因为罗利地区产业的多样性，不至于遭受毁灭性打击。下半年经济重启将进入第三阶段，预计到2021年中，就业机会会迅速增长，之后渐渐放缓，可能要到2022年恢复到疫情之前的正常水平。 达勒姆、教堂山地区的大学有就业保护措施，三角科技园有很多公司虽然在裁员，但同样因为产业多样性，抗风险能力较强。 Maggie借助系列图标预测，北卡三角区的办公楼、零售产业地产、工业厂房或仓库、商用住宅地产，都会在未来的6个月至一年跌到市场谷底，然后逐渐回升到2022年逐渐步入正轨。而此时投资的最有利条件是，利息降到了几乎是史上最低。 罗利地区办公楼市场走势，绿色曲线表明，空置率将逐渐上升 达勒姆地区办公楼市场走势，绿色曲线表明，空置率近两年会有较大波动 罗利地区零售业房地产市场走势 达勒姆地区零售业房地产市场走势，尤其不乐观 罗利地区工业地产房地产市场走势 达勒姆地区工业地产房地产市场走势 罗利地区商业住宅市场走势 达勒姆地区商业住宅市场走势 疫情之前，商业地产贷款利率达到5%以上，现在降到了3.5-4.5%。“贷款利率1.5%的区别，对投资回报率的影响是非常大的。”她说，有人希望逮到价格最低的抄底机会，可是那时候银行利率有没有变化，往后的市场供给也有不确定性，应该是，“每个阶段都有好的投资机会，需要具体问题具体分析。” Maggie，作为国际注册商业地产投资师（CCIM），拿到这个资质非常不容易，势必小心去维护这个声誉，用较高的道德准则和从业标准自我约束，“我们的每一个决定都肯定是从客户的利益最大化出发的。”她说。 “过去3个月里，我基本上停掉所有投资型的项目，建议客户先等一等再看一看，因为现在真的是谁都不敢保证会发生什么样的事情。但是现在真的是有恢复趋势了。”Maggie希望有兴趣的朋友不要错过疫情危机带来的投资机会。 TradeMark Properties作为北卡三角区地区最大的商业地产经纪公司之一，用各种专业分析工具为客户的投资回报保驾护航。 南卡默特尔海滩（Myrtle Beach）危中有机 酒店、旅游业受病毒大流行的影响不言而喻，来自南卡默特尔海滩（Myrtle Beach）的资深房地产经纪人Lui Cheng，在2020年6月20日的讲座上，也分享了这个著名旅游城市商业地产的现状和未来走势。 他说，默特尔海滩继续吸引着居民和公司，部分原因是这里相对低廉的沿海生活成本。默特尔海滩避开了近年来席卷全国的许多关闭零售店的风潮，几家著名的零售商已经在这里站稳了脚跟。 这里的基本面稳定，近年来尽管空置率不高，新开发项目也很少，但租金涨幅却表现一般。随着全国的趋势，新库存自2008年大萧条以来一直在下降。在过去几年里，建设项目通常都是量身定做，这有助于控制空置率的上升。投资者在该地区依然活跃。最近成交量有所增长，甚至在2019年达到了历史最高水平，销售额达到近2亿美元。 商业地产销售量走势及预测 默特尔海滩每年接待1400多万游客，当地经济主要由旅游业支撑。零售业、休闲业和酒店业是该地区最大的就业部门，占该地区总就业人数的近一半。 海滩的零售业地产相对便宜，租金大约比查尔斯顿低5美元/平方尺，与南卡州平均租金水平相当，约为14.10美元/平方尺，只是市中心最受欢迎的购物中心的租金可以达到了17美元/平方尺。最近几个季度，新建筑的放缓推动了租金的适度升值，尽管还没有回到大衰退前的水平。 市场租金过去走势和未来预测 默特尔海滩仍然是全美增长最快的城市之一(在最新的人口普查中仅次于德克萨斯州的米德兰)，从2017年到2018年人口增长超过3.5%。虽然最近的估计显示增长已经放缓，但这里的增长速度仍是全国平均水平的两倍。受人口老龄化的带动，教育和医疗服务在过去十年引领着市场发展，就业率超过衰退前的峰值的30%。 Lui Cheng说，默特尔海滩商业地产市场依然强健，贷款利率降到史上最低，此时该是寻找并抓到项目的好时机。