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北卡“换汇迷局”追踪：有人贼喊捉贼？

【华e生活毛苌子报道】“没想到骗局就发生在我们身边！“”北卡三角区华人社区的风气真的是变坏了！” “华e生活”昨日报道家住罗利张女士身陷“换汇迷局”损失2400美元后，引起读者热议。有读者查到，一名北卡居民在小红书上发帖，“拉黑”直接参与换汇双方怀疑的“中间人”之一Ariel，提醒他人，千万不要被“这个骗子”骗了。在警方没有调查定性之前，记者只能尽可能客观表达各方说法。难怪有读者表示，“太复杂，看不懂！” 昨天的报道发布后，当事人张女士提出异议说：我和我朋友（李女士）怎么变成同伙了？这也有点偏差了。我朋友和我是在那（银行）碰见才知道也被骗子约了。而后，张女士在一个大家讨论骗局的微信群公开表示：谢谢，我真心今晚可以睡个好觉，前几天丢钱打电话报警都没睡觉，起码毛主编帮我传播给大家也是好事，我这会觉得我丢了4000也值了，起码让更多人看到了诈骗团伙在慢慢渗入各个微信群。存入张女士2400美元的LY也对报道提出异议，给记者留言：我仔细的阅读了你的这篇文章，你杜撰出来的一些情节不属实，且有误导大众舆论，带风向污蔑我和我儿子是伙同犯罪人员。你的文章已经在华人圈里形成了一股舆论说我是骗子。你要考虑清楚这给我们带来的污名化影响。我希望你在24小时内纠偏，更正。媒体人不能只为炒作热点而不考虑后果。 Ly还表示：我们已经是potential victim和victim，媒体人不能借此操作吸睛。每个人生活在这里的正常人都有义务维护法律秩序，创建和谐家园。 “华e生活”严正声明：我们对我们发布的文字负责，不惧怕任何污蔑和诋毁。即便判断有误，甚至可能误伤好人，但绝不是有意坑害同胞，而是提醒大家防患于未然。实际上，昨日报道发出后，在华人微信群已经形成人人喊打清除可疑“骗子”的情势。有人将报道转发到“可疑中间人”藏身的微信群，提醒各位群友注意。 Youtube博主自由色彩说：谢谢你（张女士）的切身经历分享，提醒大家注意骗子！谢谢大家的互相关心分析，我们都受到了启发。资深房地产经纪人汪涛说：谢谢分享你（张女士）的经历，现在骗子很多，真的要特别小心，尤其是涉及到钱。北卡州立大学教授谢立安说：微信群里可信的东西“甚微”。微信群之外跟钱有关的事情也要先打个大问号。除非是非常熟悉、知根知底的人，绝不可私下换钱。期待警方早日介入揭示骗局真相。相关报道北卡三角区一居民陷入“换汇迷局”，眼睁睁被骗2400美元，请留心微信群这两个骗子

【Able房市析说】北卡三角区上周房价平稳交易量略增

来源： ABLE房市析说 2023-02-17 几点说明 01 概述术语: 本期引进图表 Weekly Inventory Changes, 取代原来的 Month of Inventory Weekly Inventory Changes = Weekly Listing – Weekly Sales 02 新房/期房 03 二手房 04 城市简况 Angier Apex Cary Chapel Hill Clayton Durham Fuquay Varina Garner Holly Springs Knightdal Morrisville Pittsboro Raleigh Wendell Wake Forest Youngsville Zebulon 下期(64)预告库存周报 2023-02-25

【ABLE房市析说】北卡三角区上周库存比峰值减少20%

来源：ABLE房市析说 2023-02-10 几点说明 01 概述术语: 本周的库存情况综述：本周库存为6381，比去年10/28的7964的最高点下降了19.88% 下图中是weekly new listing 和 weekly sales 的差值。也就是每周净新增库存。到目前为止，已经是连续第十六周净新增库存为负数。这就导致库存连续十六周下降。 02 新房/期房 03 二手房 04 城市简况 Apex Cary Chapel Hill Clayton Durham Fuquay Varina Garner Holly Springs Knightdal Morrisville Pittsboro Raleigh Wendell Wake Forest Youngsville Zebulon 下期(63)预告 2023-02-17 库存周报

【ABLE房市析说】销量大跌，售价下滑——今年1月北卡三角区房市惨淡开盘

来源：ABLE房市析说几点说明 01. 概述首先祝大家在新的一年家平安，行大运，发大财。新年伊始，大家都非常关心2023年房市的发展。各种消息，报告，分析四起。有的唱衰，有的说升，众说纷纭。说说我自己的理解，希望能帮助大家正确理解各种观点： 1. 地产的区域性非常高，全美的趋势不能代表你感兴趣区域的趋势。一个地区的情况不能套用到其他地区。 2. 数据的时间性: 比如中位售价(Median Sold Price), 就是一个时间段内所有交易的最中间的交易的价格。那么年中位售价，季度中位售价，月中位售价就会完全不同。尤其是年底的时候，12月中位售价，第四季度中位售价，和2022年中位售价就会是不同的三个数字。所以看分析报告是要搞清楚时间区域。 3. 前置数据和滞后数据。地产交易通常不是即时完成的，从成交(under Contract)到交付(closing)一般需要几个星期到几个月的时间。我的月报，季报，还有年报大部分都是基于closing数据，所以是属于滞后报告。代表的是至少一个月之前的交易情况。而新房期房的时间可能要更久。 2023年一月的数据非常惨淡：本月的过户数量为2175，比去年同期减少了22.18%，比上个月减少了了32.73%。中位售价为350K，同比下降了5.41%，环比下降了3.05%。新屋交付量为593，同比下降了10.26%，环比下降了37.24%。而在市天数为38天，同比上涨了147.99%，环比上涨了21.05%。去年同期比较项目 2023 一月 2022一月 +/- 过户数量 2175 2795 -22.18% 中位售价 $350,000 $370,000 -5.41% 新屋销售 595 693 -10.26% 在市天数 38 15 147.99% 上个月比较项目 2022 十二月 2023 一月 +/- 过户数量 3233 2175 %-32.73Continue reading “【ABLE房市析说】销量大跌，售价下滑——今年1月北卡三角区房市惨淡开盘”

北卡三角区去年房价真的降了吗？统计数据让人惊愕

来源：ABLE房市析说 2023-01-19 几点说明首先祝大家兔年大吉，家团圆，行大运，发大财！ 2022对RTP房市是动荡的一年，房市由升转降，由热转凉。交易量下降，库存飙升，房价由四月的最高点一路下跌，买卖双方均不入场，市场一片惨淡。各种预测，各种传说四起。那么2022RTP的房市真的有那么惨吗？长期看房价下降了吗？还会接着跌吗？什么时候是谷底？ 2022全年的交付量是45,381, 和去年几乎相同，只减少了0.07%。中位售价为$380,000，比去年还高出10.17%。全年平均的在市天数比去年上升了24.30%。项目 2021 2022 +/- 销售数量 45,412 45,381 -0.07% 中位售价 $345,000 $380,000 +10.17% 中位/SQFT $172 $196 +14.14% 平均售价 $397,121 $433,157 +9.07% 在市天数 13 16 +24.30% 下图是2006年到2022年RTP房市的走势，灰色柱状图为交付量，蓝色线为年中位售价。可以看出，2020，2021，和2022的交付量几乎相同。而中位售价涨幅则远远高于2011到2020的长期增长率。所以2022年的房市并没有看起来那么惨。而年中位售价还在高点。对比2008房市下行，从2007年的最高到2011 重新回到上行轨道，整整经历了5年。2022年只是这个过程的开始。下图是部分城市的情况 01 房屋成交量 2022年RTP地区房屋交易为45,381, 和2021年的45,412几乎相同，略降0.07%。第一，四季度的交付量低于2021年同期，而二、三季度其实要高于2021年。五月到八月的交付量都要远高于2021年同期。上图是2022年月交易量和2021同期。浅蓝色是2022年，深蓝色是2021年同期。从月交易量来看，2021年的上半年要好于2020年同期，但是下半年就出现较大幅度的下降。上表是RTP地区部分城市（并不是RTP地区的所有城市）2022年的成交量和2021年成交量的对比。 02 中位售价 2022年RTP地区中位售价为$380,000，较2021年的$345,000上涨了10.17%，还是要高于RTP的长期增长率。从第一季度到第三季度，季度中位售价比2021年同期相比差距逐渐缩小，终于在第四季度低于2021年同期。不同户型的中位售价变化，可以看出独立屋的售价下降明显。联排则相对平缓。每平方英尺中位售价从第二季度到达高点后开始下滑。下表是部分城市的2022年中位售价 03 新屋成交 2022年的新屋交付量为10,206, 比2021年略低1.34%。中位售价为$426,719,Continue reading “北卡三角区去年房价真的降了吗？统计数据让人惊愕”

北卡三角区再次动建通勤铁路，先建中间一段有望2035年启用

【华e生活编译】在达勒姆建造通勤铁路线的复杂性和高成本意味着，北卡三角地区交通项目的第一段将主要在威克县（Wake County）建造。没有足够的资金一次性建成这条拟议中的32亿美元、长43英里的通勤铁路线。所以GoTriangle建议分阶段建设，并要求公众权衡哪一部分应该先建设。通勤列车将使用在西达勒姆（Durham）和克莱顿（Clayton）之间现有的北卡罗莱纳州铁路公司走廊上建造的一组新轨道。列车将在15个车站停靠，包括三角研究公园和达勒姆市中心、凯瑞和罗利的美铁（Amtrak）车站。 GoTriangle对该项目的可行性研究将该线路分为三个部分:西段通过达勒姆至埃利斯路（Ellis Road）或RTP;中部从RTP到罗利市中心;东段从罗利到加纳（Garner）或克莱顿。与该计划一起发布的一项调查显示，达勒姆段“正被考虑在后期实施阶段”，并要求人们回答他们认为应该从中部还是东部开始建设。根据这项研究，第一段可能需要10年的时间来建造，并在2035年之前为乘客准备好。先建中部那一段最有意义 GoTriangle的总裁兼首席执行官查尔斯·拉图卡(Charles Lattuca)说，东部地区的建设最容易，成本最低，但从中部开始建设最有意义。拉图卡说，中心部分覆盖了大约一半的走廊，约占整个系统成本的三分之一。它将连接罗利市中心、北卡罗来纳州立大学、凯瑞和莫里斯维尔（Morrisville），以及达勒姆的RTP，造价在8亿至10亿美元之间。拉图卡说，这也让GoTriangle更接近服务于三角地区两个最大城市（达勒姆和罗利）的最终目标。 “我真的认为达勒姆和罗利的联系是最重要的。”他说。达勒姆的领导人对此表示同意，这就是为什么他们希望避免修建西段的时间晚于其他路段。达勒姆经历了多年的规划，计划在2019年在该市和教堂山之间修建一条拟议中的轻轨，但该计划失败了，部分原因是杜克大学和北卡罗来纳铁路公司不愿提供所需的路权。达勒姆应该尽快开通通勤铁路，县委员和GoTriangle董事会成员Brenda Howerton说。 “我不同意最后修达勒姆西边这一段。不。这是个坏主意。”Howerton说，“我们现在需要做更多的工作，看看还有什么可能。” 西段是最困难和最昂贵的，因为第二条轨道需要在十字路口、桥梁和侧线上进行更多的工作，包括在东达勒姆的诺福克南部（ Norfolk Southern）货场周围。据GoTriangle称，西部部分将耗资14亿至16亿美元，需要12年时间才能完成。在这样的成本下，通勤铁路将耗尽达勒姆的交通税。拉图卡说，等待可以让达勒姆建立更多的储备，并帮助GoTriangle在未来更好地申请联邦资金。 “如果你负担不起整个项目，分阶段的方法是一个好方法。”他说，“我认为，如果我们开始建设一些东西，它将使我们在未来更成功地获得联邦拨款。” 第三次尝试修建轨道交通线顾名思义，通勤铁路最初是为了给人们提供一种开车上班以外的选择。随着该地区经济的蓬勃发展，吸引了新的公司和居民，高速公路变得更加拥堵。北卡罗来纳州国家预算和管理办公室(Office of State Budget and Management)的数据显示，有200多万人生活在由9个县组成的三角地区，预计到2050年，该地区的人口还将增加100多万。通勤铁路的提议是第三次尝试开发一条在轨道上运行的区域交通线路。除了失败的达勒姆-奥兰奇轻轨项目（Durham-Orange Light Rail project），GoTriangle的前身三角交通管理局(Triangle Transit Authority)也花了数年时间，计划沿着北卡铁路走廊建设一个类似的通勤铁路系统，但由于未能获得联邦政府的支持或资金，这个想法于2006年被放弃。即使是现在，也不是所有人都认为通勤铁路适合三角地区。住在东达勒姆的长期交通倡导者艾迪尔·奥尔蒂斯(Aidil Ortiz)说，这个系统似乎不是为现在使用交通工具的人设计的，而是希望吸引不使用交通工具的人。拉图卡也认为，达勒姆需要更多更好的公共汽车服务，这就是为什么推迟在该县修建通勤铁路，以免耗尽其交通资金的原因。他说，除了公共汽车和教堂山(Chapel Hill)和罗利(Raleigh)计划中的快速公交线路外，通勤铁路将是三角地区成功的交通系统的一个组成部分。目前还没有人承诺修建通勤铁路。可行性研究及其收到的公众反馈旨在帮助威克、达勒姆以及约翰斯顿县的地方和县官员决定是否继续推进。如何了解更多？ HAVE YOUR SAY GoTriangle的通勤铁路可行性研究可以在www.readyforrailnc.com/feasibility/上找到。网页上有一个调查的链接，到目前为止，已有3200多人完成了调查。该机构将在2月19日之前收集意见。 GoTriangle还计划举办一系列公共开放日，在那里它将回答有关通勤铁路的问题并接受反馈。

北卡三角区11月房价止跌，但交易量继续锐减

来源： ABLE房市析说 2022-12-05 几点说明 01. 概述这个月的通膨数据好于预期，贷款利率下降，希望房市能向好的方向发展。 1.自今年4月以来中位售价环比首次回升。由于中位售价是滞后指数，反映的是大概一个月以前成交价格，所以应该和利率下降没有直接关系。是不是房价的跌势终止还有待观察。 2.交易数量环比同比都继续下跌。市场活动非常低迷。 3. 库存量还是偏高。 4. 市场库存房屋的降价比例继续加剧，由10月的9.82% 到11月的13.13%。 5. 出租市场数量价格都低于10月。 6. 库存居高不下。本月的过户数量为2520，比去年同期减少了36.25%，比上个月下降了14.40%。中位售价为369K，同比上升了0.45%，环比上升了2.18%。新屋交付量为749，同比下降了15.94%，环比环比则上升了5.05%。而在市天数为26天，同比上涨了117.81%，环比上涨了12.03%。去年同期比较项目 2022 十一月 2021十一月 +/- 过户数量 2520 3953 -36.25% 中位售价 $369,900 $368,250 0.45% 新屋销售 749 891 -15.94% 在市天数 26 12 117.81% 上个月比较项目 2022 十月 2022十一月 +/- 过户数量 2944 2520 -14.40% 中位售价 $362,000 $369,000 +2.18%Continue reading “北卡三角区11月房价止跌，但交易量继续锐减”

30年固定利率逼近8%，北卡三角区5个月来房价下跌近10%

来源：ABLE房市析说 2022-10-23 几点说明原始数据均来自TMLS，不包括发生在TMLS之外的房产交易。季度概述基于季度TMLS的交易记录。所有的文字和数据分析均为我个人观点。扫码关注： 01 概述第三季度的通膨高居不下，利率飙涨。今天google 了一下房贷利率，看看这是什么情况。就是说在北卡有较好信用（700-719）的人，30年固定利率是7.97%。中位房价从今年四月份达到$420,000的最高点后，连续几个月的下滑，到达九月的$380,000，五个月下降了9.52%。已经回到了今年年初二月份的水平。值得注意的是，虽然房价连续五个月下行，但是由于近两年的过度膨胀，还是距离疫情前的水平距离很大。 2022年第三季度过户数量为10474，比去年同期减少了10.88%。而中位售价同比增长了6.22%。在市天数则增加了60%。项目 2022 Q3 2021 Q3 +/- 销售数量 10474 11753 -10.88% 中位售价 $375,000 $353025 +6.22% 中位/SQFT $195 $179 +9.37% 平均售价 $427030 $406,336 +5.09% 在市天数 16 10 +60% 与2022第一季度相比，过户量增加了14.13%，中位售价增加了3.42%，在市天数由15天减少到10天。项目 2022 Q3 2022 Q2 +/- 销售数量 10474 11,333 -7.58%Continue reading “30年固定利率逼近8%，北卡三角区5个月来房价下跌近10%”

求职者喜讯：三角地区劳动力市场表现出更多活力，职位空缺攀升

【华e生活编译】尽管人们一直在谈论经济衰退，但在刚刚过去的劳动节假期周末，北卡三角地区高科技开发区职位发布上周有所增加。在当地，WRAL TechWire每周发布的《WRAL TechWire就业报告》跟踪了20个全国就业公告板，其中11个公告板的就业人数每周都在增加，过去七天的总就业人数增加了6.54%。 Adzuna一路领先，仅在威克郡（Wake County）就有56,618家分店。这个数字比上个月上升了17%以上，到2022年初上升了25%。职位公告栏还显示，达勒姆县（Durham County）有 16,818 个职位空缺，比一周前增加了 3,600 多个职位，自上个月以来增长了 32% 以上。一位人力资源行业的专业人士对三角地区劳动力市场的持续上升的需求并不感到惊讶，尤其是在科技领域。总部位于罗利（ Raleigh）的Frankel人力资源合作伙伴罗德•弗兰克尔(Rod Frankel)表示:“我不能确定三角地区的就业市场是否存在泡沫，但我们肯定会受到(其他地区)某些岗位减少的影响。”他说:“我们这个地区肯定会有裁员和缩减规模的情况发生，但是仍然有大量的工作机会。” 正如北卡州经济学家迈克·瓦尔登（Mike Walden）博士指出的那样，三角地区的就业市场仍然和全国对劳动力的需求一样强劲，尽管新就业增长略有下降，但几乎每个求职者都有两个职位机会。瓦尔登博士说:“企业创造的就业机会8月份放缓，但仍然有31.5万个，低于7月份的50多万个。”他还表示，越来越多的人希望重返工作岗位。瓦尔登博士还解释说：“那么8月份的失业率是如何从3.5%上升到3.7%的呢?”这是因为劳动力参与率激增，超过70万人。”“这可能是因为更多的人愿意重返劳动力市场，也可能是因为通胀上升导致家庭预算收紧，导致越来越多的人想要重返工作岗位。” 正如北卡州经济学家迈克.沃尔登博士所指出的那样，尽管新的就业增长有所下降，但三角就业市场仍然与全国对劳动力的需求一样强劲，每个申请人都有近两个职位空缺。 “企业创造的就业机会在 8 月份放缓，但仍为 31.5万个，低于 7 月份的 50多万多个。”Walden 解释，越来越多的人想要重返工作岗位。三角区职位是否将保持增长继续？但三角地区的就业增长会继续吗？这是一个很大的问题。 “由于美联储表示将继续升息，就业市场可能会继续放缓。” 沃尔登博士说，“最大的问题是，它的速度是否会慢到最终我们将看到整体就业减少的程度。” 在三角地区，应该指出的是，职位空缺确实比一个月前滞后。这是连续第三周环比涨幅落后。但总体而言，该报告追踪的招聘信息数量环比仅减少了0.54%，不到2,000个职位空缺。最新的北卡州领先经济指标指数显示出经济放缓的预警信号，雇主可能越来越担心整体经济衰退。沃尔登博士分析说:“该指数在7月份继续下跌。”“加上美联储最近承诺继续加息，经济衰退发生的可能性增加了。” 至于北卡州，雇主可能越来越担心经济衰退，最新的北卡州领先经济指标北卡州指数显示经济放缓警告信号。“该指数在 7 月份继续下跌。”沃尔登说，“再加上美联储最近承诺继续加息，发生衰退的可能性增加了。”

北卡三角区房市，现在买家可以进场了吗？

作者：ABLE LI 2022-08-18 几点说明原始数据均来自TMLS，不包括发生在TMLS之外的房产交易。每月简报是基于上个月最后一天的TMLS数据分析的。所有的文字和数据分析均为我个人观点。扫码关注： 01. 概述最近很多人都在关心现在买家是不是可以入场了。简单的回答是还没到底。这个冬季还会更冷。七月的交易量和去年同期相比下降了11.72%。价格下调的比例大幅增加。今年四月是2.89%，七月已经达到4.99%。有些房源的价格已经多次下调。 3. 多个期房楼盘价格下调。 4. 房屋库存大幅提高。 5. 六月以后需求逐月下降。十一月为最低。 6. 独立屋的加价幅度成几何下降, 联排屋的加价幅度也直线下降。下图是加价幅度，橙色是独立屋，蓝色是联排屋本月的过户数量为3594，比去年同期减少了11.72%，比上个月下降了10.51%。中位售价为385K，同比上涨8.15%，和上个月相同。新屋交付量为838，同比上升了13.55%，环比上升了4.23%。而在市天数为12天，同比上涨了35.95%，环比上涨了20%。市场明显放缓。去年同期比较项目 2022 七月 2021七月 +/- 过户数量 3594 4071 -11.72% 中位售价 $385,000 $356,000 +8.15% 新屋销售 838 738 13.55% 在市天数 12Continue reading “北卡三角区房市，现在买家可以进场了吗？”